Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę dotyczącą nieruchomości — sprawdź jej księgę wieczystą. To kilka minut, które mogą uchronić Cię przed zakupem mieszkania z hipoteką, służebnością dożywocia albo roszczeniem byłego współwłaściciela.

Księga wieczysta jest jawna i bezpłatna. Znajdziesz ją pod adresem ekw.ms.gov.pl — wystarczy numer KW, który sprzedający ma obowiązek podać.

Cztery działy, cztery rodzaje informacji

Księga wieczysta jest podzielona na cztery działy. Każdy odpowiada za inny rodzaj informacji i każdy należy przeczytać osobno.

Dział I opisuje samą nieruchomość — adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń, przynależności (np. garaż, komórka lokatorska). Tu sprawdzasz, czy to co kupujesz zgadza się z tym co opisuje umowa. Nieraz zdarza się, że komórka lokatorska “wchodząca w cenę” nie figuruje w księdze jako przynależność.

Dział II pokazuje właściciela lub współwłaścicieli. Sprawdzasz tu, czy osoba, która sprzedaje, ma prawo to robić. Wpis nie zawsze nadąża za stanem faktycznym: własność można nabyć także przez zasiedzenie, a wtedy przez lata w księdze widnieje ktoś inny niż faktyczny właściciel. Jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli — wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Jeden podpis na umowie to za mało.

Dział III to roszczenia i ograniczenia. Tu pojawiają się służebności (np. prawo sąsiada do przejazdu przez działkę), prawa dożywocia, wpisy o toczących się egzekucjach, wzmianki o wszczętym postępowaniu. To dział, który czyta się najuważniej.

Dział IV zawiera hipoteki. Każda hipoteka to zabezpieczenie czyjejś wierzytelności — najczęściej kredytu bankowego. Jeśli sprzedający nie spłaci kredytu przed lub w momencie sprzedaży, hipoteka przechodzi na Ciebie jako nowego właściciela.

Co powinno Cię zatrzymać

Hipoteka w dziale IV sama w sobie nie jest problemem — pod warunkiem, że zostanie wykreślona ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Standardową praktyką jest bezpośrednia spłata banku przez notariusza w dniu transakcji. Warto jednak upewnić się co do dokładnej kwoty do spłaty, bo odsetki i prowizje mogą sprawić, że saldo jest wyższe niż myślisz.

Wmianka o wpisie to czerwona lampka. Wzmianka oznacza, że ktoś złożył wniosek o zmianę w księdze, ale nie został on jeszcze rozpatrzony. Nie wiesz, co się zmieni — i to jest właśnie problem.

Służebność dożywocia w dziale III oznacza, że ktoś ma prawo mieszkać w tej nieruchomości do śmierci. Nie ma znaczenia, że zmieniasz właściciela — służebność pozostaje. Kupujesz mieszkanie z lokatorem, którego nie możesz wymeldować.

Wpis o egzekucji komorniczej to sygnał, że wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości. W takiej sytuacji zakup bez zgody komornika jest ryzykowny — transakcja może zostać uznana za bezskuteczną wobec wierzyciela.

Różnica między stanem aktualnym a zupełnym

Na stronie ekw.ms.gov.pl możesz pobrać odpis zwykły (aktualny stan wpisów) albo odpis zupełny (pełna historia wszystkich wpisów i wykreśleń). Do codziennej weryfikacji wystarczy odpis zwykły. Jeśli jednak chcesz sprawdzić, czy nieruchomość nie miała w przeszłości problemów — które mogą wracać w postaci roszczeń — warto pobrać odpis zupełny.

Historia wpisów może ujawnić np. że hipoteka była wykreślona po spłacie, ale że wcześniej toczyła się egzekucja zakończona ugodą — informacja, która może mieć znaczenie dla dalszej oceny ryzyka.

Kiedy sprawdzić, a kiedy działać dalej

Sprawdzenie księgi wieczystej przed podpisaniem umowy przedwstępnej to absolutne minimum. Sprawdzenie jej ponownie w dniu podpisania umowy notarialnej — to dobra praktyka, bo wpisy mogą się zmienić między tymi datami.

Notariusz ma obowiązek sprawdzić stan księgi wieczystej w dniu aktu, ale to Twoja odpowiedzialność, żeby wcześniej wiedzieć, z czym masz do czynienia.

Podstawa prawna

  • Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147 z późn. zm.), art. 1–10 (jawność i domniemanie zgodności), art. 65–111 (hipoteka)
  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.), art. 244–352 (ograniczone prawa rzeczowe)