Zwykła umowa najmu chroni głównie lokatora. Jeśli przestanie płacić i nie będzie chciał się wyprowadzić, czeka Cię proces o eksmisję lokatora, który nie płaci, oczekiwanie na lokal socjalny i miesiące — czasem lata — bez czynszu. Najem okazjonalny powstał dokładnie po to, żeby ten scenariusz przerwać.

Warunek: umowa musi być zawarta poprawnie. Braki formalne sprawiają, że z najmu okazjonalnego zostaje zwykły najem — z pełną ochroną lokatora.

Czym najem okazjonalny różni się od zwykłego

Najem okazjonalny to umowa najmu mieszkania zawierana przez właściciela będącego osobą fizyczną (nieprowadzącego działalności w zakresie wynajmu), na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Jego istotą są trzy załączniki:

  1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji — w formie aktu notarialnego. Najemca z góry zgadza się, że po rozwiązaniu umowy opróżni lokal, a jeśli tego nie zrobi, właściciel może wystąpić bezpośrednio o nadanie klauzuli wykonalności — bez procesu o eksmisję.
  2. Wskazanie lokalu zastępczego — najemca wskazuje mieszkanie, do którego wyprowadzi się w razie egzekucji.
  3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego — zgoda osoby dysponującej tym mieszkaniem na przyjęcie najemcy. Na żądanie właściciela podpis może być notarialnie poświadczony.

Do tego dochodzi obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez zgłoszenia nie działają przepisy o uproszczonej eksmisji — zostaje zwykły najem.

Najczęstszy błąd: umowa podpisana, ale bez aktu notarialnego albo bez zgłoszenia do US. Właściciel przez lata żyje w przekonaniu, że jest chroniony — a dowiaduje się, że nie jest, dokładnie w momencie, gdy ochrona byłaby potrzebna.

Ile to kosztuje i kto płaci

Taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest ustawowo ograniczona — wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W praktyce to około 200–300 zł z VAT i wypisami. Zwyczajowo koszt ponosi najemca, ale to kwestia umowna — bywa dzielony na pół.

Kaucja przy najmie okazjonalnym może wynosić maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu (przy zwykłym najmie — dwunastokrotność, choć rynkowo standardem jest jedna).

Jak wygląda eksmisja przy najmie okazjonalnym

Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu (z podpisem urzędowo poświadczonym), dając co najmniej 7 dni. Jeśli najemca się nie wyprowadzi, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu — to postępowanie formalne, nie proces. Z klauzulą idzie do komornika.

Kluczowa różnica: przy najmie okazjonalnym nie stosuje się przepisów o ochronie lokatorów w zakresie lokalu socjalnego ani okresu ochronnego (1 listopada – 31 marca). Komornik może przeprowadzić eksmisję do lokalu wskazanego w załączniku — a jeśli najemca stracił możliwość zamieszkania tam i nie wskazał nowego lokalu w ciągu 21 dni, egzekucja i tak może być prowadzona.

Realny czas odzyskania mieszkania: 2–4 miesiące zamiast 1–3 lat przy zwykłym najmie.

Na co uważać w treści samej umowy

  • Czas oznaczony — najem okazjonalny nie może być zawarty na czas nieoznaczony. Wpisz konkretną datę końcową.
  • Podwyżki czynszu — możliwe tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Bez klauzuli waloryzacyjnej czynsz jest zamrożony do końca umowy.
  • Wypowiedzenie — umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach wskazanych w umowie. Wpisz katalog: zaległość z czynszem za trzy pełne okresy, używanie lokalu sprzecznie z umową, podnajem bez zgody. Samych zaległości to nie odzyska — po odzyskaniu lokalu zostaje wezwanie do zapłaty i pozew w EPU.
  • Aktualizacja lokalu zastępczego — jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w załączniku, ma 21 dni na wskazanie nowego. Brak wskazania to podstawa wypowiedzenia. Warto ten mechanizm powtórzyć w umowie.

Kiedy najem okazjonalny nie zadziała

Jeśli wynajmujesz w ramach działalności gospodarczej, właściwą formą jest najem instytucjonalny — podobna konstrukcja, ale bez wymogu wskazania lokalu zastępczego (najemca oświadcza, że przyjmuje do wiadomości ryzyko eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego).

Najem okazjonalny nie zwalnia też z podatku — przychody z najmu rozliczasz ryczałtem (8,5% do 100 000 zł przychodu, 12,5% powyżej), niezależnie od formy umowy.

Podstawa prawna

  • Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.), art. 19a–19e (najem okazjonalny), art. 19f–19j (najem instytucjonalny)
  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.), art. 659–692 (najem)
  • Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 z późn. zm.), art. 777 § 1 pkt 4 (akt notarialny jako tytuł egzekucyjny)